Informationen über Erbbaurechte

Ziel der durch Continuum Capital neu gestalteten Erbbaurechtsverträgen ist die Gleichstellung der Finanzierbarkeit von Erbbaurechten mit Objekten im Volleigentum.

Dies wird durch lange Laufzeiten, marktübliche Inflationsanpassung, geringe bis keine Zustimmungserfordernisse und faire Entschädigungsregelungen bei Beendigung des Erbbaurechts erreicht.

Darüber hinaus stellen die Continuum Capital Erbbaurechtsverträge sicher, dass der Erbbaurechtsnehmer / Gebäudeeigentümer in seinem Asset Management nicht eingeschränkt ist. Gleichzeitig ist der Grundstückseigentümer von den laufenden Unterhaltsverpflichtung und einem administrativ aufwendigen Bewirtschaften des Grundstücks befreit.

Allgemeines Konzept

Erbbauzinsen repräsentieren die ‘Miete’ für die langfristig zugesicherte Nutzung des Grund und Bodens einer Immobilie. Zur Absicherung der Nutzungsrechte für die Laufzeit des Vertrags wird das Erbbaurecht im ersten Rang im Grundbuch eingetragen. Im Rahmen des Erbbaurechtsvertrags können somit Gebäude weiterhin mit Hypotheken belastet, umgebaut, abgerissen und neubebaut, verkauft oder vererbt werden. Obwohl das aktuelle Erbbaurechtsgesetz im Wesentlichen aus dem Jahr 1919 datiert sind Erbbaurechte in Deutschland noch weitaus geringer verbreitet als beispielsweise in England.

Erstrangigkeit

Zur Absicherung der Rechtsposition werden Erbbaurechte im ersten Rang des Grundstücksgrundbuchs und zusätzlich im sogenannten Erbbaugrundbuch eingetragen.

Inflationssicherung

Während bei Wohnimmobilien eine dreijährige Anpassungsfrist zur Angleichung an die Lebenshaltungskosten besteht, werden bei Gewerbeimmobilien i.d.R. jährliche Inflationsanpassungen vereinbart. Die Bezugsgröße ist hierbei der Verbraucherpreisindex in Deutschland bzw. der Eurozone. Die Erbbauzinsen verändern sich nicht in Abhängigkeit von den Mieteinnahmen oder der vermietbaren Fläche, so dass sich eine nachträgliche Erhöhung der Mieteinnahmen nicht auf die geschuldeten Erbbauzinsen auswirkt.

Laufzeit

Typische Laufzeiten für Erbbaurechtsverträge liegen bei mindestens 100 Jahren, es können aber auch deutlich längere Laufzeiten von 200 oder 500 Jahren vereinbart werden. Nach Ablauf der Laufzeit wird der Erbbaurechtsvertrag entweder unterbrechungsfrei verlängert oder das Gebäude wird unter Orientierung an den Verkehrswert an den Eigentümer des Grundstücks verkauft.

Zustimmungsrechte / Verfüfgungsfreiheit

Anders als bei vielen kommunalen oder kirchlichen Erbbaurechten, gibt es bei den von Continuum Capital neu gebildeten Erbbaurechten keine Veräußerungsbeschränkungen und Zustimmungserfordernisse zur Veräußerung durch den Grundstückseigentümer.

Ebenso sind Finanzierungen mit grundschuldlicher Besicherung von bis zu 75% LTV von Anfang an zugelassen.

Operative Kosten

Alle laufenden Betriebs-, Instandhaltungs- und Renovierungskosten obliegen dem Eigentümer des Gebäudes.

Heimfallregelung

Im Falle der Insolvenz des Gebäudeeigentümers bzw. einer 24monatigen Zahlungsunterbrechung greift die sogenannten Heimfallregelung, diese regelt die Verwertung der Aufbauten durch den Grundstückseigentümer mit einem ca. 15%igen Abschlag zum Verkehrswert.

Kriterien zur Bewertung von Erbbaurechten

Weiterführende Links

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